Loạt giải pháp vực dậy bất động sản

Sau Nghị định 08 thông tắc cho trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 33 với một loạt giải pháp tiếp tục gỡ khó cho thị trường bất động sản.

Vực dậy lòng tin cho cả thị trường

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP.HCM, nhận xét nghị quyết lần này đưa ra các giải pháp rất tốt cho thị trường. Đây là định hướng, chỉ đạo của Chính phủ mà mỗi thành viên Chính phủ, chính quyền địa phương có trách nhiệm thi hành. Được biết, ngoài nghị quyết này và Nghị định 08, dự kiến tới đây sẽ có thêm 4 nghị định về đất đai, xây dựng, quy trình thủ tục hành chính sẽ được ban hành. Khi đó, hành lang pháp lý để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã gần như hoàn thiện.

Đánh giá về tác động của Nghị quyết 33 đối với thị trường BĐS thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu cho rằng tác động lớn nhất là niềm tin cho toàn thị trường vì toàn diện hơn Nghị định 08. Nó cũng tháo gỡ toàn bộ khó khăn từ tài chính tín dụng đến pháp lý và những vướng mắc tình thế thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Nghị quyết cũng quy định rõ ràng trách nhiệm của các bộ ngành và địa phương. Như vấn đề đất công xen kẽ thuộc thẩm quyền các địa phương và buộc các địa phương phải giải quyết triệt để. Đối với các dự án khó khăn do vướng mắc pháp lý hiện nay, cái nào thuộc thẩm quyền của địa phương thì địa phương phải giải quyết, của T.Ư thì trình T.Ư. Còn vướng luật không giải quyết được phải báo cho doanh nghiệp (DN) biết. Mọi thứ minh bạch, rõ ràng. Điều này giúp các nhà đầu tư trái phiếu, BĐS cũng như chứng khoán có niềm tin để "xuống tiền". Nghị quyết cũng tác động trực tiếp đến tất cả các cơ quan có thẩm quyền, cũng như làm xoay chuyển nhận thức của DN. Họ trước hết phải tự thấy trách nhiệm của mình để tự cứu mình.

Vấn đề cần làm ngay là hạ lãi suất. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu hiện nay, với mặt bằng lãi suất cao như vậy DN không thể phát triển. Một vài ngân hàng thông báo giảm nhưng vẫn còn quá cao.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện đổi mới sáng tạo (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM)

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện đổi mới sáng tạo (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), nhận định trước khi Nghị định 08 và Nghị quyết 33 ban hành, thị trường BĐS, thậm chí cả nền kinh tế đang gặp rất nhiều khó khăn về trái phiếu DN, pháp lý, tín dụng, thanh khoản. Nghị quyết đã phần nào tạo được tín hiệu vui cho thị trường, cho DN, cho các nhà đầu tư. Nghị quyết vừa đảm bảo cho thị trường phát triển bền vững nhưng cũng tháo gỡ các khó khăn vừa nêu ở trên. Đầu tiên là vướng mắc về pháp lý đã tồn tại từ rất lâu và DN, thậm chí chính quyền các địa phương, đã kêu nhiều nhưng không có sự chuyển biến tích cực, nhất là những rối rắm, bất ổn trong chuyện tính tiền sử dụng đất, đất công, đất xen kẽ… thì nay đã được chỉ đạo giải quyết triệt để. Ngoài ra, các cơ quan địa phương, hệ thống quản lý cũng được chỉ đạo tập trung vào xử lý những vấn đề bất cập của thị trường. Trước đây có những vướng mắc địa phương này có, địa phương này không thì nay Nghị quyết 33 cũng "gom" vào chỉ đạo xử lý.

Giảm 1,5 - 2% lãi vay là quá thấp

Trong Nghị quyết 33, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình tín dụng (gói tín dụng) khoảng 120.000 tỉ đồng, chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là 4 ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu nhận xét việc giảm lãi suất mua nhà ở xã hội từ 1,5 - 2% so với mặt bằng lãi suất hiện nay là quá ít. Do đó, Chính phủ cần chỉ đạo giảm lãi suất điều hành, lãi vay qua đêm để ngân hàng thương mại giảm mặt bằng cho vay và giảm lãi suất huy động vốn tiết kiệm như về đầu năm 2021, tức khoảng trên dưới 10%/năm. Khi lãi suất cho vay giảm tổng quát về mức 10%/năm và giảm thêm 1,5 - 2% cho người vay mua nhà ở xã hội thì mới ý nghĩa, mới thực sự tạo được cú huých.

"Nghị quyết lần này đã xử lý toàn diện các vấn đề, chỉ mong những chỉ đạo của Chính phủ sớm được thực thi, sớm đi vào cuộc sống và được thực hiện một cách nghiêm túc, hiệu quả. Nếu làm được như những gì nghị quyết đặt ra, thị trường BĐS, thậm chí nền kinh tế sẽ sớm hồi phục ngay trong quý 3 năm nay".

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng vấn đề lớn nhất hiện nay là làm sao hạ lãi suất nhiều hơn nữa bởi giảm 1,5 - 2% so với mặt bằng lãi suất chung thì vẫn còn rất cao trong bối cảnh DN, người dân vẫn khó tiếp cận vốn và các kênh đầu tư gần như không có lợi nhuận. Mặt bằng lãi suất cao không chỉ ảnh hưởng đến BĐS mà cả nền kinh tế. "Thế nên, vấn đề cần làm ngay là hạ lãi suất. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu hiện nay, với mặt bằng lãi suất cao như vậy DN không thể phát triển. Một vài ngân hàng thông báo giảm nhưng vẫn còn quá cao. TP.HCM có những cuộc họp tháo gỡ pháp lý nhưng vẫn chưa đi tới đâu. Nhưng giờ giải pháp đã có, chỉ cần công tác thực thi được triển khai nhanh là mọi thứ sẽ dần tốt hơn", ông Huỳnh Phước Nghĩa đề xuất.

Theo chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng, 3 vấn đề ách tắc lớn nhất của thị trường hiện nay là tín dụng (bao gồm khó tiếp cận vốn và lãi suất cao), pháp lý và ách tắc về con người. Trong đó về tín dụng, Nghị quyết 33 chỉ đạo giảm 1,5 - 2% nhưng chỉ cho đối tượng vay mua nhà ở xã hội còn nhà ở thương mại không được vay. Nghị quyết cũng chỉ đạo cho các chủ đầu tư, dự án khả thi tiếp cận vốn vay. Nhưng thực tế việc tiếp cận vốn vẫn rất khó khi yêu cầu phải xong pháp lý, tức là phải đóng xong tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng trong khi để ra được giấy phép xây dựng cho một dự án phải mất ít nhất 3 - 5 năm.

"Pháp lý hiện nay đang tắc ở tất cả các khâu, ở tất cả các địa phương, ngay cả đối với nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Điển hình như ở TP.HCM, hiện thống kê chưa đầy đủ nhưng đã có 169 dự án không thể triển khai được do vướng pháp lý. Dù TP.HCM thời gian qua rất nỗ lực để tháo gỡ khó khăn cho các dự án này, nhưng nhìn chung vẫn rất chậm chạp, ngay cả đối với những ách tắc thuộc thẩm quyền của TP", ông Hoàng dẫn chứng.

Liên quan đến những ách tắc về con người, chuyên gia Nguyễn Hoàng nói thẳng: Thời gian qua ở các địa phương, cán bộ không dám trình, không dám ký. Mấu chốt của tình trạng này bởi luật "đá" nhau, luật này cho nhưng luật khác lại không. Trước đây khi chưa "căng", cán bộ có thể vận dụng luật nào cho thì ký cho DN, nhưng nay mọi thứ phải chắc 100% mới dám trình, dám ký. Thậm chí khi đã chắc rồi vẫn còn phải làm công văn hỏi ý kiến các bộ ngành hay xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ. Khi được những nơi đây "gật đầu" mới dám làm. "Quy trình" tâm lý này khiến mọi thứ đình đốn. "Dù nghị quyết lần này cũng đã "chỉ mặt, đặt tên", kiên quyết xử lý tình trạng cán bộ lơ là, không làm hết trách nhiệm, sợ trách nhiệm và sách nhiễu trong thực thi công vụ nhưng cũng rất khó để cán bộ làm nhanh nếu không có sự giám sát gắt gao hoặc có những hình thức xử lý cán bộ thật nghiêm khắc nếu không hành động", ông Hoàng lo ngại.